利好未至，万科带给了市场一剂强心针。8月9日，北京土拍再次开启，一日入账32.6亿元，其中通州邓家窑地块并未触及上限，被万科以27.4亿元成功拿下。这也是万科时隔近五年首次在京拿地。

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在前有碧桂园告急、后有优化悬而未决的情况下，万科出手一线城市特别是北京土地市场，无疑是一个利好。据知情人士透露，万科目前也确实进入到不得不在北京补仓的阶段，否则“一旦市场开启，就没有我们什么事了”。

突围六大央国企

本轮土拍结束，目前北京土地市场中已经没有在挂地块，也就是说，随着通州、延庆两宗地块拍卖落槌，北京土地市场也将进入到中场休息阶段。两宗地块竞卖表现过程乏善可陈，此次土拍最大看点当属万科终于拿地了。

已多年未在北京市场拿地的万科，终于再次出手补仓，要知道万科上一次在北京土拍市场上拿地还是2019年，距今已近五年时间。随着通州邓家窑地块的入账，万科在京的不拿地纪录终于划上休止符。

通州邓家窑地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，土地面积约4.24万平方米，规划建筑面积约7.86万平方米。从地块区位来看，通州邓家窑地块近地铁6号线物资学院站，直线距离800米左右，满足步行及骑行到达要求。周边生活配套相对完善，居住界面以二手住宅为主，新住宅圈层仅有北京城建开发的一个新房项目在售，项目入市具有较强竞争力。

受地块属性影响，哪怕有“双限购”制约，通州邓家窑地块还是吸引了招商、首开、北京城建、中海、华润、中建玖合、万科等7家实力房企报名参与。率先进入板块的北京城建再度参与，今年屡屡参拍的万科也有强烈布局通州的意愿。北京商报记者了解到，地块现场竞价也主要围绕北京城建、中海以及万科交替进行。

最终，万科以27.4亿元摘得上述地块，溢价率10.04%，楼面价3.68万元/平方米。与销售指导价6.5万元/平方米相比，通州邓家窑地块有极大的“缝差”。

北京链家研究院分析师岳微指出，此次出让地块体量较大，虽处两区交界处，但受通州双限购影响较大，对开发企业产品设计及运营管理水平要求较高。

随着房地产市场下行，通州严格的双限政策也影响到区域楼盘去化。从当前已入市项目去化情况来看，部分楼盘的网签不尽如人意。但从土拍市场来看，年内北京已成功出让四宗位于通州的地块，皆为溢价成交。其中，通州梨园地块触顶“双上限”最终摇号拿地。

在岳微看来，虽然通州限购政策仍严格，但实力房企区域内积极的投拓意愿也是区域市场的强支撑。

不得不补的仓

拿地之后，市场的关注点也集中到万科在北京土地市场停摆多久、之前万科为什么不拿地？

事实上，万科之前不是不想拿，而是拿不到。

从去年下半年开始，北京土地市场就呈现“冷热分化”的局面，热门地块动辄几十家房企参与，这种情况下，拿地更是全凭“运气”。而过去很长一段时间，万科以独立或联合体方式，参与了多宗北京住宅地块的竞拍，但最终都因运气不佳，没能成功“摇中”。

某种意义上，万科选择此时补仓，也是受到“运气”不佳的影响。

据知情人士透露，此次落子通州，除地块本身属性优质外，万科目前也确实进入到不得不在北京补仓的阶段，否则“一旦市场开启，就没有我们什么事了”。

就北京市场而言，目前万科在售项目多为“老盘”。几年前万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘，贡献了万科在北京的业绩，同时这些老盘虽有库存，但销售已接近尾声，新鲜度、号召力都不足以形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。

因连续几年未有新增项目，近年来北京区域在万科内部的业绩表现也较为落后。据中指研究院数据显示，万科在2022年北京房地产企业销售业绩榜中仅位列第14位，对比2021年下滑11位，销售额更是出现“腰斩”的情况。

业绩层面承压，万科也进行区域人事换防力求解压。今年1月，万科原北京区域副总经理曾巍调任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。彼时万科方面表示，北京公司作为集团业务“重镇”之一，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。北京人林曈被寄予厚望。

释放看好信号

除区域土储告急外，受万科“谨慎”风格影响，其补仓动作也被视为“看好”的表现。

在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，本次万科重出江湖补充库存，对外能够重拾企业在一线城市热度，维持企业影响力和竞争力；对内也能提振士气巩固团队。“从商办市场回归住宅市场，万科所考虑的也与本轮利好政策释放带来的市场预期提升以及对核心城市市场机会的看好不无关系。”

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析指出，万科能够多次穿越房地产周期，与其较强的忧患意识不无关系。本次万科时隔多年再次在北京拿地，释放了积极的正向信号，展现了对于北京房地产市场的长期看好和信心，具有鲜明的风向标意义。近日北京住建委释放利好信号，房地产政策调整优化正在向前推进，给予房企拿地一定的鼓舞，将在一定程度上助推拿地信心的回升。

8月9日，根据经济观察网消息，在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策，须报各级部门审批和管理。在其他城市纷纷出台楼市新政后，8月一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。

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